Cas de Jurisprudence : "Je suis propriétaire d’une petite ferme (bâtiment agricole...)" - Source : www.jurisprudentes.org 

Question : 13.04.2005. Je suis propriétaire d’une petite ferme (bâtiment agricole et 3 hectares) que je donne en location à un fermier. Je voulais vendre ce bien, mais j’aurais une opportunité d’échange avec une maison. Est-il exact qu’en cas d’échange avec soulte, l’exploitant n’a pas de droit de préemption, même s’il y a une soulte ?

Réponse : Le droit de préemption du fermier est exclu au cas d’échange même avec indemnité complémentaire versée par un échangiste à l’autre (soulte). Cependant, il faut que l’opération soit exempte de toute fraude aux droits du fermier. La 1e chambre civile de la Cour de cassation vient de rendre un arrêt (pourvoi n° 02-16.280) ci-après rappelé et qui permet de définir ce que peut être la fraude en pareille matière :  " Vu les articles 1108 et 1133 du Code civil ; Attendu qu’une convention peut être annulée pour cause illicite ou immorale, même lorsque l’une des parties n’a pas eu connaissance du caractère illicite ou immoral du motif déterminant de la conclusion du contrat ; Attendu que, dans le cadre de l’instance qui l’opposait à M. X..., bénéficiaire d’un bail rural sur des parcelles lui appartenant, à la suite de l’intention manifestée par son locataire d’exercer son droit de préemption après notification d’un projet de vente, M. Y... a fait état de l’échange des parcelles litigieuses contre d’autres parcelles de terrains, auquel il avait procédé, aux termes d’un acte authentique, avec les époux Z... ; que M. X... a assigné les consorts Y... et A... en nullité de l’échange ; Que, pour débouter M. X... de son action, après le premier arrêt attaqué ayant invité les parties à fournir leurs explications sur le moyen soulevé d’office tiré des dispositions du Code rural en matière d’échange, le second arrêt attaqué retient qu’un motif, eut-il été réellement déterminant, ne peut être qualifié de cause du contrat que s’il a été commun aux deux parties ou tout au moins si le motif déterminant pour l’une a été porté à la connaissance de l’autre, et que, faute pour M. X... d’avoir apporté la preuve que ce motif était entré dans le champ contractuel, il n’était pas possible de lui attribuer la qualification de cause ; Attendu, cependant, qu’ayant rappelé les circonstances de l’échange litigieux, sur lesquelles M. X... se fondait pour soutenir qu’il était intervenu en fraude de ses droits, et ayant relevé qu’en pareil cas le preneur disposait d’une action en nullité de l’acte frauduleux devant le tribunal paritaire des baux ruraux, tout en se bornant à écarter la complicité des époux A..., ce dont il résultait qu’elle n’excluait pas que la volonté de faire obstacle à l’exercice du droit de préemption du preneur ait été, pour le bailleur, le motif déterminant de l’échange auquel il avait procédé, la cour d’appel, en se déterminant comme elle l’a fait, a violé les textes susvisés ; CASSE et ANNULE ".