Le contrat d'échange sans soulte ne donne pas lieu à la rédaction de clauses particulières. Cependant, si vous souhaitez réaliser un contrat d'échange avec soulte, les clauses suivantes peuvent être envisagées : - les modalités de versement de la soulte avec la faculté de prévoir des intérêts - la possibilité de transformer la soulte en biens immobiliers. Les parties peuvent, en effet, prévoir le versement d'une soulte payable sur une longue échéance avec la faculté de payer la soulte par compensation, par une vente de bien immobilier. - les garanties de versement de la soulte. 
Tous les frais, droits et honoraires des présentes et ceux qui en sont la suite et la conséquence seront supportés par les coéchangistes chacun pour moitié, sauf ceux occasionnés par la soulte qui seront supportés par le propriétaire du bien ayant la valeur la plus faible.

Cas de Jurisprudence : "Je suis propriétaire d’une petite ferme (bâtiment agricole...)" - Source : www.jurisprudentes.org 

Question : 13.04.2005. Je suis propriétaire d’une petite ferme (bâtiment agricole et 3 hectares) que je donne en location à un fermier. Je voulais vendre ce bien, mais j’aurais une opportunité d’échange avec une maison. Est-il exact qu’en cas d’échange avec soulte, l’exploitant n’a pas de droit de préemption, même s’il y a une soulte ?

Réponse : Le droit de préemption du fermier est exclu au cas d’échange même avec indemnité complémentaire versée par un échangiste à l’autre (soulte). Cependant, il faut que l’opération soit exempte de toute fraude aux droits du fermier. La 1e chambre civile de la Cour de cassation vient de rendre un arrêt (pourvoi n° 02-16.280) ci-après rappelé et qui permet de définir ce que peut être la fraude en pareille matière :  " Vu les articles 1108 et 1133 du Code civil ; Attendu qu’une convention peut être annulée pour cause illicite ou immorale, même lorsque l’une des parties n’a pas eu connaissance du caractère illicite ou immoral du motif déterminant de la conclusion du contrat ; Attendu que, dans le cadre de l’instance qui l’opposait à M. X..., bénéficiaire d’un bail rural sur des parcelles lui appartenant, à la suite de l’intention manifestée par son locataire d’exercer son droit de préemption après notification d’un projet de vente, M. Y... a fait état de l’échange des parcelles litigieuses contre d’autres parcelles de terrains, auquel il avait procédé, aux termes d’un acte authentique, avec les époux Z... ; que M. X... a assigné les consorts Y... et A... en nullité de l’échange ; Que, pour débouter M. X... de son action, après le premier arrêt attaqué ayant invité les parties à fournir leurs explications sur le moyen soulevé d’office tiré des dispositions du Code rural en matière d’échange, le second arrêt attaqué retient qu’un motif, eut-il été réellement déterminant, ne peut être qualifié de cause du contrat que s’il a été commun aux deux parties ou tout au moins si le motif déterminant pour l’une a été porté à la connaissance de l’autre, et que, faute pour M. X... d’avoir apporté la preuve que ce motif était entré dans le champ contractuel, il n’était pas possible de lui attribuer la qualification de cause ; Attendu, cependant, qu’ayant rappelé les circonstances de l’échange litigieux, sur lesquelles M. X... se fondait pour soutenir qu’il était intervenu en fraude de ses droits, et ayant relevé qu’en pareil cas le preneur disposait d’une action en nullité de l’acte frauduleux devant le tribunal paritaire des baux ruraux, tout en se bornant à écarter la complicité des époux A..., ce dont il résultait qu’elle n’excluait pas que la volonté de faire obstacle à l’exercice du droit de préemption du preneur ait été, pour le bailleur, le motif déterminant de l’échange auquel il avait procédé, la cour d’appel, en se déterminant comme elle l’a fait, a violé les textes susvisés ; CASSE et ANNULE ".

En Belgique, l’échange de biens immobiliers se fait suivant le même principe. L'échange (article 1702 et svts du Code Civil) de biens immobiliers est considéré comme une double transmission. Il est constaté par un acte notarié. Malgré cela, la taxe ne sera due qu’une seule fois (Droits d’enregistrement soit normalement 12,50%) qui sera perçue sur la transmission qui donne lieu au droit le plus élevé. (Contre 4,80% sur la valeur du bien le plus faible en France plus 4,89% sur la soulte). Le montant de ces droits sera partagé entre les deux coéchangistes, de même que les honoraires notariaux et les frais divers d’acte. Ces frais seront calculés sur la valeur conventionnelle des biens. Si les biens vendus (appelés lots) n'ont pas la même valeur, la différence peut être payée en espèces. En droit, elle s'appelle une soulte. Les parties sont tenues de faire connaître dans l'acte la valeur conventionnelle des biens. En cas de fausse déclaration, elles se rendent coupables de dissimulation de prix et encourent des amendes.

De quoi sera faite l’année 2005 ? Beaucoup d’analystes se sont déjà penchés sur la question…Personne ne semble croire à un effondrement du marché des logements neufs, notamment en raison de l’insatisfaction de la demande des ménages. La situation est très différente de celle connue lors du dernier crack immobilier des années 1990 : - le contexte n’est pas spéculatif. Les acquéreurs sont essentiellement des particuliers qui cherchent à se loger ou à investir, n’achetant pas n’importe quoi à n’importe quel prix ; - les taux d’intérêt sont faibles, très largement en dessous de ce que l’on observait lors du dernier cycle (9 à 12%) ; - les stocks sont bas voir faibles, il n’y a pas de « suroffre » ; - enfin, le contexte économique est favorable (la croissance est de 2,1% sur 2004), alors qu’au début des années 1990, l’économie française entrait dans une phase de ralentissement économique. Pour autant, un certain nombre de signaux alerte à la fin de cette année, et surtout la solvabilité des ménages qui continue à se dégrader, comme le démontre l’indicateur synthétique de la FNAIM (-20,9% depuis 1999 sont point le plus haut). Dans le marché régional, les primo accédants sont quasiment hors jeu, de nombreux promoteurs ont d’ailleurs déjà tiré la sonnette d’alarme. Le marché est soutenu par les acheteurs plus aisés qui tirent encore leur épingle du jeu malgré la progression des prix, bien souvent grâce au produit de leur revente … Pour 2005, sauf incident économique majeur et brutal, la hausse des prix devrait se poursuivre, à un rythme ralenti peut être, notamment pour contenir la solvabilité d’une partie des ménages. Dans cette hypothèse, et compte tenu de l’important besoin en logements, le marché devrait parvenir à maintenir son activité. La forte présence des investisseurs sur le marché régional continuera à soutenir le niveau des ventes, en particulier en Seine-Saint-Denis où les niveaux de prix favorisent des placements aux rendements locatifs encore satisfaisants. Mais ce sera sans compter sur les jeunes ménages, qui n’auront pas davantage d’opportunités dans ce marché du logement neuf où la probabilité de baisse des prix reste quasiment exclue pour 2005. Ils devront se tourner soit vers le secteur de l’ancien, le nouveau prêt à taux zéro pouvant leur permettre d’améliorer leur solvabilité, soit reporter leur projet dans des zones plus éloignées aux franges de l’Ile-de-France, au risque de voir apparaître une troisième couronne…