Charges déductibles SCI : quelles sont-elles exactement en France ?
En France, les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) séduisent de nombreux investisseurs grâce à leurs avantages fiscaux. Pour optimiser cette structure juridique, il faut bien comprendre les charges déductibles. Ces charges permettent de réduire le résultat imposable et donc l’impôt à payer.
Les charges déductibles en SCI incluent des dépenses variées telles que les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les primes d’assurances ou encore les travaux d’entretien et de réparation. Connaître ces déductions peut faire une réelle différence dans la rentabilité de votre investissement immobilier.
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Plan de l'article
Qu’est-ce qu’une charge déductible en SCI ?
Une Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique gérée par au moins deux associés, dont l’objectif est l’acquisition et la gestion de biens immobiliers. Régie par le Code civil, elle bénéficie d’avantages fiscaux spécifiques, notamment à travers les charges déductibles. Ces charges permettent de réduire l’assiette imposable de la SCI.
Les charges déductibles en SCI sont encadrées par le Code général des impôts (CGI), principalement les articles 31 et 39. Voici quelques exemples de charges déductibles :
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- Les intérêts d’emprunt : Les intérêts payés sur les prêts contractés pour l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des biens immobiliers.
- Les frais de gestion : Les honoraires versés aux administrateurs de biens, experts-comptables ou avocats.
- Les primes d’assurance : Les assurances couvrant les risques liés aux biens immobiliers (incendie, dégâts des eaux, etc.).
- Les dépenses d’entretien et de réparation : Les travaux visant à maintenir ou remettre en état les biens immobiliers sans en modifier la structure.
Le respect des dispositions légales est impératif pour bénéficier de ces déductions. Les articles 31 et 39 du CGI listent précisément les charges déductibles pour une SCI. Ces charges permettent de réduire le résultat imposable, ce qui peut diminuer l’impôt à payer et améliorer la rentabilité de l’investissement immobilier.
Les SCI peuvent être soumises à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS). Le régime choisi influence les charges déductibles et leur impact fiscal. Une SCI soumise à l’IR peut déduire les déficits fonciers, alors qu’une SCI à l’IS peut déduire un plus large éventail de charges.
Les principales charges déductibles en SCI
La déduction des charges en SCI est régie par les articles 31, 39 et 209 du Code général des impôts (CGI). Ces articles définissent précisément quelles dépenses peuvent être déduites des revenus fonciers de la SCI pour réduire l’assiette imposable.
Les intérêts d’emprunt représentent une charge majeure. Ils concernent les prêts contractés pour l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des biens immobiliers. Ces intérêts peuvent être déduits des revenus fonciers, allégeant ainsi la fiscalité de la SCI.
Les frais de gestion et d’administration sont aussi déductibles. Cela inclut les honoraires versés aux administrateurs de biens, experts-comptables ou avocats, pour la gestion courante ou les opérations spécifiques de la SCI. Ces frais doivent être justifiés et correspondre à des prestations réelles.
Les primes d’assurance couvrant les risques liés aux biens immobiliers, comme les assurances incendie ou dégâts des eaux, sont aussi déductibles. Elles protègent les actifs de la SCI tout en offrant une réduction de l’assiette imposable.
Les dépenses d’entretien et de réparation sont déductibles, à condition qu’elles ne modifient pas la structure des biens. Ces travaux doivent maintenir ou remettre en état les immeubles, garantissant ainsi leur bon fonctionnement et leur valeur sur le marché.
Le régime fiscal de la SCI influence les charges déductibles. Une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR) peut déduire les déficits fonciers, tandis qu’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) bénéficie d’un spectre plus large de déductions.
Différences entre charges déductibles en SCI à l’IR et à l’IS
Une Société Civile Immobilière (SCI) peut être soumise à deux régimes fiscaux distincts : l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS). Cette distinction a un impact direct sur les charges déductibles.
Charges déductibles en SCI soumise à l’IR
Une SCI soumise à l’IR peut déduire les charges suivantes :
- Intérêts d’emprunt : concernant les prêts contractés pour l’acquisition ou la rénovation des biens.
- Frais de gestion : honoraires versés aux experts-comptables ou administrateurs de biens.
- Dépenses d’entretien et de réparation : à condition qu’elles ne modifient pas la structure des biens.
La SCI à l’IR peut aussi bénéficier de la déduction des déficits fonciers, dans la limite de 10 700 euros par an, reportables sur les revenus des années suivantes.
Charges déductibles en SCI soumise à l’IS
Les SCI soumises à l’IS bénéficient d’une plus grande flexibilité en matière de charges déductibles. En plus des charges listées pour le régime IR, elles peuvent déduire :
- Amortissements : les biens immobiliers peuvent être amortis, réduisant ainsi le résultat imposable.
- Provision pour risques et charges : afin d’anticiper les dépenses futures.
Les SCI à l’IS peuvent aussi déduire les frais d’acquisition (notaires, droits d’enregistrement) et les impôts et taxes liés à la propriété des biens.
Comparatif entre les deux régimes
| Type de charge | SCI à l’IR | SCI à l’IS |
|---|---|---|
| Intérêts d’emprunt | Oui | Oui |
| Frais de gestion | Oui | Oui |
| Dépenses d’entretien | Oui | Oui |
| Amortissements | Non | Oui |
| Provision pour risques | Non | Oui |
Les charges non déductibles en SCI
Certaines dépenses supportées par une Société Civile Immobilière (SCI) ne peuvent être déduites des revenus fonciers. Ces charges non déductibles incluent notamment :
- Les dépenses personnelles : les frais engagés par les associés à titre personnel, même s’ils sont en lien avec l’activité de la SCI, ne peuvent être déduits.
- Les dépenses d’investissement : les achats de mobilier, d’équipements ou les travaux qui augmentent la valeur du bien immobilier ne sont pas éligibles à la déduction.
- Les amendes et pénalités : les sanctions financières infligées à la SCI ne sont pas considérées comme des charges déductibles.
Les spécificités du régime fiscal
Sous le régime de l’impôt sur le revenu (IR), les dépenses de construction, reconstruction ou agrandissement sont aussi exclues des charges déductibles. Ces dépenses, relevant du capital, ne peuvent être imputées sur les revenus fonciers.
En revanche, pour les SCI soumises à l’impôt sur les sociétés (IS), si ces dépenses peuvent être amorties sur plusieurs années, elles ne sont pas immédiatement déductibles. La déduction se fait graduellement via l’amortissement.
Pour les SCI à l’IR, les frais de constitution de la société, tels que les frais de notaire pour la rédaction des statuts, ne sont pas non plus déductibles. En revanche, pour une SCI à l’IS, ces frais peuvent être amortis, ce qui permet une déduction progressive.
La gestion rigoureuse des charges non déductibles est essentielle pour optimiser la fiscalité de la SCI et éviter tout redressement fiscal.
