En location meublée, les charges locatives désignent les dépenses liées à l’usage du logement que le propriétaire peut récupérer auprès du locataire. Leur périmètre est encadré par le décret n°87-713 du 26 août 1987, qui fixe une liste limitative des charges récupérables. Toute dépense absente de cette liste reste à la charge du bailleur, sans possibilité de transfert.
Forfait ou provision sur charges en location meublée : deux logiques distinctes
Le bail meublé offre un choix que la location nue n’autorise pas : le forfait de charges. Ce mécanisme fixe un montant mensuel définitif, sans régularisation en fin d’année. Le locataire paie la même somme chaque mois, le propriétaire absorbe l’écart entre le forfait perçu et les dépenses réelles.
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La provision sur charges, elle, fonctionne comme en location nue. Le locataire verse un acompte mensuel, puis une régularisation annuelle ajuste le solde à la hausse ou à la baisse. Le bailleur doit fournir un décompte détaillé par nature de charges et tenir les justificatifs à disposition pendant six mois après l’envoi du décompte.
Le forfait simplifie la gestion, mais comporte un risque : s’il est sous-évalué, le propriétaire ne peut pas réclamer la différence. S’il est surévalué, le locataire n’a aucun droit à remboursement du trop-perçu. La provision protège mieux les deux parties sur la durée, à condition d’un suivi rigoureux des dépenses réelles.
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Charges récupérables en meublé : le périmètre du décret 87-713
La liste du décret couvre trois grandes catégories. Chacune regroupe des postes précis, et seuls ces postes peuvent figurer dans la répartition facturée au locataire.
- Les dépenses liées aux services collectifs : eau froide et chaude, chauffage collectif, entretien des parties communes, électricité des espaces partagés, enlèvement des ordures ménagères (via la TEOM)
- Les dépenses d’entretien courant : contrats de maintenance des ascenseurs (hors remplacement de pièces lourdes), nettoyage des parties communes, entretien des espaces verts
- Les taxes et redevances : taxe d’enlèvement des ordures ménagères, redevance d’assainissement, taxe de balayage le cas échéant
Les travaux de copropriété, les honoraires du syndic, les primes d’assurance de l’immeuble ou le remplacement d’équipements vétustes ne sont jamais récupérables. La frontière entre entretien courant et grosse réparation reste la source principale de litiges.
Régularisation des charges locatives meublé : délais et prescription
En provision sur charges, la régularisation annuelle est une obligation légale. Le bailleur dispose d’un an après la clôture de l’exercice de charges pour envoyer le décompte. Un retard ne supprime pas le droit de régulariser, mais le locataire peut demander un étalement du paiement si le décompte arrive plus de douze mois après la période concernée.
La prescription est fixée à trois ans. Au-delà, le propriétaire perd toute possibilité de réclamer un complément, et le locataire ne peut plus exiger un remboursement. Ce délai court à compter de la date d’exigibilité de chaque provision.
Le rapport annuel 2025 de l’ANIL signale une augmentation de plus de 20 % des saisines des commissions départementales de conciliation liées aux charges locatives en meublé. Cette hausse traduit une meilleure connaissance des droits par les locataires, portée par les plateformes numériques d’information juridique.
Borne de recharge électrique et charges locatives meublé : un cas ignoré par les baux standards
L’installation de bornes de recharge pour véhicules électriques dans les copropriétés crée un poste de dépense que le décret 87-713 n’a pas anticipé. La consommation électrique d’une borne individuelle en parking collectif ne figure dans aucune catégorie du décret. Sa récupération auprès du locataire exige donc un traitement spécifique dans le bail.
Compteur dédié ou clé de répartition
Deux approches coexistent. La première repose sur un sous-compteur individuel affecté à la borne : le locataire paie sa consommation réelle, refacturée au tarif du fournisseur. Cette solution offre une transparence totale et évite toute contestation sur les volumes consommés.
La seconde utilise une clé de répartition négociée, souvent indexée sur le temps de branchement ou la puissance délivrée. Elle convient aux bornes partagées en copropriété, mais suppose un accord entre le syndic et le bailleur sur le mode de calcul.
Clause spécifique au bail meublé
Le forfait de charges classique ne peut pas absorber ce poste sans risque. La consommation d’une borne varie selon l’usage du véhicule, et un forfait fixe expose le propriétaire à un décalage croissant avec la dépense réelle. Prévoir une ligne distincte dans le bail pour la recharge électrique reste la solution la plus sûre.
Cette clause doit préciser le mode de relevé (compteur dédié, relevé trimestriel, plateforme de gestion de la borne), le tarif de référence appliqué et la périodicité de facturation. En l’absence de sous-compteur, le bail peut renvoyer aux données du système de gestion de la borne, qui enregistre les sessions de charge par utilisateur.
Modèle de répartition des charges locatives meublé : structurer le bail
Un bail meublé conforme intègre les charges dans une annexe ou un article dédié. Cette section du contrat doit mentionner le mode choisi (forfait ou provision), le montant mensuel, et la liste des postes couverts. En provision, elle précise la date prévisionnelle de régularisation.
- Indiquer le montant mensuel du loyer hors charges et le montant des charges séparément, même en forfait
- Lister explicitement les postes récupérables retenus parmi ceux du décret 87-713, en excluant ceux qui ne concernent pas le logement (pas d’ascenseur en maison individuelle, par exemple)
- Ajouter une clause dédiée si le logement dispose d’un équipement spécifique non couvert par le décret, comme une borne de recharge ou un système de climatisation collective
- Prévoir les modalités de communication des justificatifs au locataire : délai, format, durée de mise à disposition
Selon l’étude sectorielle 2025 de la FNAIM, les charges récupérables en meublé représentent en moyenne 15 à 20 % de moins qu’en location nue pour des biens comparables. L’écart s’explique par la part importante de maisons individuelles dans le parc meublé, où l’absence de copropriété supprime plusieurs postes collectifs.
Un bail bien structuré sur ce volet réduit le risque de contestation et protège la rentabilité locative du bailleur. La tendance à la hausse des litiges relevée par l’ANIL confirme que la clarté du contrat sur les charges n’est plus un détail administratif, mais un enjeu de gestion à part entière.
