Posséder un appartement en copropriété implique une organisation de la couverture assurantielle bien différente de celle d’une maison individuelle. Deux niveaux d’assurance coexistent, chacun avec ses propres garanties, ses obligations légales et ses implications financières. Comprendre ce fonctionnement permet d’éviter les mauvaises surprises, en particulier lors d’un sinistre ou d’une mutation de logement.
Deux niveaux d’assurance qui se complètent
En copropriété, l’assurance s’organise à deux échelles distinctes. D’un côté, le syndicat des copropriétaires souscrit une assurance collective, gérée par le syndic, qui couvre les parties communes de l’immeuble : responsabilité civile du syndicat, dégâts des eaux sur les canalisations communes, incendie dans les couloirs ou les sous-sols, etc. De l’autre, chaque copropriétaire doit disposer de sa propre assurance habitation pour son lot privatif, que ce soit l’appartement lui-même, la cave ou un emplacement de parking.
Ce point mérite attention : l’assurance collective ne prend pas en charge les sinistres survenus dans les parties privatives, sauf si l’origine se situe dans les parties communes (une canalisation collective qui fuit, par exemple). La frontière entre les deux périmètres est une source fréquente de litiges lors des déclarations de sinistres.
La prime collective est répartie entre copropriétaires au prorata des tantièmes et intégrée aux appels de fonds trimestriels. Son montant dépend de l’ancienneté du bâtiment, de sa localisation et de l’historique de sinistralité de la copropriété. Les garanties collectives sont décidées en assemblée générale.
Pour ceux qui sont propriétaires bailleurs ou dont le logement est temporairement inoccupé, il faut ajouter une assurance propriétaire non occupant (PNO). Ce contrat couvre les sinistres survenus quand le bien est vide ou occupé par un locataire, en complément de l’assurance de ce dernier. En 2024, les cotisations PNO ont progressé de 10,2 % selon France Assureurs, une hausse plus marquée que pour les contrats occupants (+7,2 %).
Ce que la loi impose et comment les sinistres sont gérés
Depuis le 1er janvier 2015, la loi ALUR (loi du 24 mars 2014) rend obligatoire la souscription d’une garantie responsabilité civile pour les syndicats de copropriétaires, les copropriétaires occupants et les propriétaires non occupants. La multirisque immeuble, elle, reste recommandée mais n’est pas légalement exigée.
Côté chiffres, le marché de l’assurance habitation comptait 46,1 millions de contrats multirisques en France fin 2024, pour une prime moyenne de 299 euros hors taxes, en hausse de 7,2 % sur un an. L’ensemble du marché représente 15 milliards d’euros de cotisations en 2025. Les dégâts des eaux restent le sinistre le plus fréquent, à l’origine de 44 % des déclarations.
Pour accélérer la gestion de ces sinistres entre voisins et assureurs, la convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeubles), en vigueur depuis le 1er juin 2018, désigne un assureur gestionnaire unique chargé de coordonner toutes les démarches d’indemnisation. Ce système s’applique aux dégâts des eaux et incendies dont le montant est inférieur à 5 000 euros HT. Au-delà, d’autres conventions prennent le relais. À noter : seuls les assureurs adhérents à la Fédération Française de l’Assurance sont concernés, ce qui vaut la peine d’être vérifié lors du choix du contrat.
Quelques réflexes avant un échange ou une cession
Lors d’une transaction immobilière, plusieurs points méritent d’être anticipés. L’assurance habitation est attachée au bien, pas à la personne : en cas de vente, le contrat peut être résilié ou transmis à l’acquéreur jusqu’à l’échéance annuelle. Dans le cadre d’un échange de logements, les deux parties doivent s’assurer que chaque bien est couvert au moment effectif de la remise des clés.
Il est aussi utile de vérifier les doublons de garanties entre le contrat collectif et le contrat individuel : certaines couvertures peuvent se superposer, ce qui offre une opportunité d’ajuster le contrat personnel pour optimiser le budget sans se retrouver sous-assuré.
Enfin, en cas de sinistre, la déclaration doit être adressée simultanément à son propre assureur et au syndic, dans un délai généralement de cinq jours ouvrés (deux jours pour un vol). Ce double réflexe, souvent oublié, permet d’activer les deux niveaux de couverture sans retard.
