Donner congé à un locataire en fin de bail suppose de respecter une séquence précise de conditions de forme et de fond. Une seule erreur, un délai mal calculé ou un motif insuffisamment justifié, et le congé est nul : le bail se reconduit tacitement pour trois ou six ans. Cet article détaille les points de contrôle à vérifier pour un congé délivré par le propriétaire, avec les particularités applicables en 2026.
Délai de préavis et date d’envoi du congé : les seuils à comparer
Le calcul du délai de préavis constitue la première source d’erreur. Le point de départ, la durée et le mode de notification varient selon le type de location.
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| Type de bail | Durée du préavis | Date limite d’envoi | Mode de notification |
|---|---|---|---|
| Location vide (personne physique) | 6 mois avant l’échéance | Réception de la lettre 6 mois avant la date de fin | Lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice, ou remise en main propre contre signature |
| Location meublée | 3 mois avant l’échéance | Réception de la lettre 3 mois avant la date de fin | Lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice, ou remise en main propre contre signature |
| Location vide (SCI familiale ou personne morale) | 6 mois avant l’échéance | Identique au bail vide classique | Identique |
Le délai court à compter de la date de réception par le locataire, pas de la date d’envoi. Un recommandé posté le 30 juin pour un bail expirant le 31 décembre peut arriver trop tard si le locataire retire le pli après le 1er juillet. L’acte de commissaire de justice supprime ce risque.
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Motif du congé : les trois cas autorisés par la loi
Le bailleur ne peut donner congé en fin de bail que pour l’un des trois motifs prévus par la loi du 6 juillet 1989. Tout autre motif rend le congé nul.
- Reprise pour habiter le logement : le propriétaire, son conjoint, son partenaire de PACS, son concubin notoire depuis au moins un an, ou un ascendant ou descendant direct doit y établir sa résidence principale. Le bénéficiaire de la reprise et son lien avec le bailleur doivent figurer dans la lettre de congé.
- Vente du logement : le congé vaut offre de vente au locataire, qui dispose d’un droit de préemption pendant les deux premiers mois du préavis. Le prix et les conditions de la vente doivent être précisés dans le congé.
- Motif légitime et sérieux : retards de paiement répétés, troubles de voisinage documentés, défaut d’assurance habitation. Le motif doit être détaillé et appuyé par des éléments factuels.
Un congé qui ne mentionne pas le motif, ou qui le mentionne de façon vague, est réputé nul par la jurisprudence. La lettre doit aussi reproduire les cinq premiers alinéas de l’article 15 de la loi de 1989, sous peine de nullité.
Congé pour vente et droit de préemption du locataire
Le congé pour vente est le plus encadré. Il doit indiquer le prix demandé, la description du bien, et les conditions de la vente. Le locataire bénéficie d’un droit de préemption de deux mois à compter de la réception du congé. Si le propriétaire vend ensuite à un prix inférieur à celui notifié, le locataire dispose d’un nouveau droit de préemption.
Omettre ces mentions ne rend pas simplement le congé incomplet : il est juridiquement inexistant. Le bail se poursuit alors comme si aucun congé n’avait été donné.
Protection renforcée du locataire âgé ou à faibles ressources
La loi impose au bailleur de vérifier la situation de son locataire avant d’envoyer le congé. Un locataire de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures au plafond légal ne peut recevoir un congé que si le propriétaire lui propose un relogement adapté à ses besoins, dans un périmètre géographique proche.
Cette obligation s’applique aussi lorsque le locataire héberge une personne à charge remplissant ces conditions d’âge et de revenus. En revanche, si le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans ou si ses propres ressources sont inférieures au même plafond, la protection ne joue pas.
Ne pas vérifier ce point avant l’envoi du congé expose à une annulation pure et simple par le juge.
Encadrement des loyers et congé pour renouvellement refusé en 2026
Un propriétaire peut proposer un renouvellement de bail avec un loyer réévalué s’il estime que le loyer actuel est manifestement sous-évalué par rapport au marché local. Si le locataire refuse cette proposition, le bailleur peut aller jusqu’à résilier le contrat de bail en fin d’échéance, à condition de respecter les formes et délais du congé classique.
Cette situation prend une dimension particulière en 2026. L’encadrement des loyers issu de la loi ELAN, appliqué dans plusieurs agglomérations (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Grenoble, Montpellier, entre autres), est une expérimentation dont l’échéance tombe en novembre 2026. Tant que le dispositif est en vigueur, toute proposition de réévaluation doit respecter les plafonds de loyer de référence fixés par arrêté préfectoral.
Un congé motivé par un refus de réévaluation non conforme à l’encadrement serait contestable devant la commission départementale de conciliation ou le juge.
Contenu obligatoire de la lettre de congé du bailleur
La lettre de congé n’est pas un simple courrier d’information. Son contenu est prescrit par la loi et conditionne la validité de l’ensemble de la procédure.
- Le motif du congé (reprise, vente ou motif légitime et sérieux), détaillé avec les éléments justificatifs.
- Pour la reprise : nom et adresse du bénéficiaire, lien de parenté ou de couple avec le bailleur.
- Pour la vente : prix, description du bien, conditions de la vente, rappel du droit de préemption.
- La reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
- La notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours du locataire.
L’absence de la notice d’information ou de la reproduction de l’article 15 est un motif de nullité fréquemment retenu par les tribunaux. Vérifier ce point avant l’envoi évite un contentieux inutile.
État des lieux de sortie et restitution des clés
Une fois le préavis écoulé et le locataire parti, l’état des lieux de sortie doit être réalisé de manière contradictoire. Le délai de restitution du dépôt de garantie est d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, et de deux mois en cas de différences. Toute retenue doit être justifiée par des documents (devis, factures, photos comparatives).
Le propriétaire qui omet de restituer le dépôt dans les délais légaux s’expose à une majoration automatique du montant dû.
La validité d’un congé donné par le bailleur repose sur l’accumulation de conditions formelles que les tribunaux appliquent strictement. Le non-respect d’une seule mention obligatoire suffit à faire tomber la procédure, et le bail se reconduit alors pour une durée complète. Vérifier chaque élément de la lettre, le calcul du délai de préavis et la situation personnelle du locataire avant toute notification reste le seul moyen fiable d’éviter cette issue.
