Comment calculer le prix d’une rénovation ?

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Dans mon article précédent sur les raisons des rénovations, Quentin a posé une bonne question :

… la chose la plus difficile, à mon avis, c’est de prédire la somme du travail. Par exemple, combien comptez-vous pour rénover un studio ? Pour le rafraîchir ?

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… Malheureusement, cette question n’a pas de réponse facile. Pour la simple et bonne raison qu’il y a beaucoup trop de paramètres à considérer :

• la surface de la parcelle à rénover
• l’ état de cette propriété
• la portée des travaux
• le matériau choisi (le prix varie légèrement d’une à cinq fois)
• l’ entrepreneur (les prix sont également très variables, du simple au double)
• …

Je vais toujours essayer de donner des réponses basées sur ce que j’ai pu lire ou ce que j’ai vécu.

Estimation des coûts rénovations 1. Idées de prix en fonction de la taille de la rénovation

Voici quelques chiffres que j’ai pu lire plusieurs fois. Ils s’appliquent au travail des entreprises.

• Rénovation simple (peinture, revêtement de sol) : de 200 à 300€ par m2
• Pour une rénovation moyenne (simple rénovation par exemple changement de cuisine ou électricité) : de 400 à 500€ par m2
• Pour la rénovation lourde (avec alternance ou création de cloisons, plomberie, bain de création…) : de 600 à 800€ par m2 look beaucoup plus !

Sur le site internet d’Elise Franck, que j’ai mentionné tout à l’heure, nous pouvons trouver des exemples dans les services qu’elle a présentés. Voici quelques-unes :

• Rénovation simple : 222€ par m2
• Rénovation moyenne : 470€ par m2
• Pour rénovation lourde : 818€ par m2

Une estimation peut également être obtenue en comptant les Dépenses par poste.

2. Exemples de mon travail

Nous avons eu une certaine expérience depuis nos débuts en 2007. La plupart d’entre eux ont eu lieu lors de mon premier achat (construction de 2 appartements de 75 m2). Ici, ils sont :

• Enveloppement de façade (250 m2) avec isolation extérieure, réalisé par une entreprise renommée (et coûteuse) dans la région : 25.000€
• remplacement de la chaudière à huile (avec retrait du réservoir et connexion au gaz de ville) par une chaudière à condensation à gaz conçue pour 2 appartements de 75m2 : 5.800€
• rénovation lourde d’une salle de bain (9 m2) : enlèvement de vieux grès, restauration des murs, installation de plaques de plâtre sur les murs, installation de nouvelles faïences, nouvelle plomberie et électricité, nouveaux meubles et équipements haut de gamme (parce que j’avais prévu d’y vivre pendant un certain temps). Œuvres d’artisans de renom (et coûteux) : 12.000€
• rénovation moyenne d’un appartement de 75m2 : réparation complète de l’électricité (nouvelle peinture douilles fondu dans les murs), installation d’un faux plafond dans un couloir, installation de toile de verre dans toutes les pièces sauf la cuisine, peinture de toutes les pièces, installation de balatum) fait par moi-même : 1.800€ des livraisons (dont 1 000€ pour l’électricité). Je n’ai pas compté les heures passées, mais elles étaient (très) nombreuses.
• Remplacement d’une cuisine équipée (14 m2, y compris les appareils) : démantèlement de l’ancienne cuisine, restauration des murs, nouvelle électricité et pipeline : 2.500€ pour les meubles et appareils électroménagers, travaux du locataire pour 1 mois frais de location inclus, soit 730€
• Rafraîchissement d’un studio de 25 m2 : plaque de cuisson de rechange, achat d’un bain miroir, achat de peinture, remplacement de radiateurs électriques, Remplacement d’une plaque BA13, remplacement de quelques douilles interrupteurs : 500€ livraisons et travaux du locataire pour 1 mois 1/2 loyer gratuit, ou 500€
• salle de bain légère rénovée (8m2) : remplacement de la cabine de douche par une baignoire, remplacement du sèche-serviettes (relié au chauffage central), qui met de nouvelles faïences sur la baignoire : 3.100€

3. Quelques conseils

Avec l’expérience , il est possible de vous évaluer et la quantité de travail à peu près correctement. Outre la méthode visée au paragraphe 1, les dépenses peuvent être estimées par poste. Par exemple, pour un appartement de 60m2, je sais qu’il est nécessaire de compter pour les travaux de professionnels :

• 5000 € pour l’électricité
• la même chose pour une cuisine
• la même chose pour une salle de bain
• ca. 3000€ pour peindre les murs et plafonds
• la même chose pour un revêtement de sol (y compris la pose)
• …

Puisque vous avez toujours besoin d’obtenir une marge , je vais augmenter le montant de 50% et avoir mon tarif dès que j’aurai mon montant total en fonction de ce qui doit être fait. Pour l’exemple ci-dessus, nous arrivons à 30 000€ de travail ou 500€ par m2.

J’ ai appliqué cette méthode à un bâtiment qui m’intéressait l’an dernier (mais l’affaire est restée dépliée). J’avais estimé la charge de travail à 60 000 euros. Il y avait la façade à rénover (également avec isolation) et 3 appartements de 60 m2 de 8 à rénover (un complet, un à poser un avec la couleur des murs et le sol, pour monter le dernier Idem avec des meubles de cuisine et salle de bains supplémentaires). Le propriétaire avait fait des offres sur ma demande et est arrivé avec un travail d’une valeur de 52 000€. En passant, si vous êtes intéressé, le bâtiment est de retour en vente (voir ici à l’agence et y vivre — l’agence paie très cher !)

En cas de travaux lourds (rénovation de locaux non hygiéniques), l’ANAH peut recevoir des subventions en échange d’un contrat.

4. Rien ne remplace la citation d’un professionnel !

Oui… malgré toute l’expérience que vous pouvez avoir, rien ne remplace l’œil du professionnel qui peut détecter les choses qui vous ont échappé. Par exemple, un collègue vient de signer un compromis sur un bâtiment rénové. Et il a eu une mauvaise surprise quand il a fait une citation. L’artisan, qui accompagnait a découvert que tous les panneaux devaient être renouvelés… Évidemment pas prévisible dans ses premières estimations ! Encore 10 000€ de plus dans son budget…

Il est donc nécessaire de faire des offres, plusieurs citations (au moins 3). Par des artisans ou sur de nombreux sites Web qui utilisent ils offrent. Pour un peu de temps pour expliquer ce que vous voulez faire, vous obtiendrez rapidement des réponses « réelles ».