Près de 3,5 millions de logements classés E, F ou G représentent aujourd’hui 44 % du parc locatif privé français. Depuis janvier 2025, les biens classés G ne peuvent plus être proposés à la location dans le cadre de nouveaux baux, et les logements F devraient suivre en 2028. Face à cette contrainte réglementaire, financer des travaux de rénovation énergétique devient une priorité concrète pour de nombreux bailleurs.
Un prêt à taux zéro ouvert aux bailleurs, sans condition de revenus
L’éco-prêt à taux zéro, plus connu sous le nom d’eco ptz, est un dispositif souvent associé aux propriétaires occupants. Pourtant, il est aussi accessible aux propriétaires bailleurs, à condition que le logement soit utilisé comme résidence principale par le locataire. Le bailleur doit s’engager à louer le bien dans un délai de six mois après la clôture du dossier. Autre point fort : aucun plafond de ressources n’est exigé, contrairement à d’autres aides. Le logement doit simplement avoir plus de deux ans d’ancienneté à la date de début des travaux. Le dispositif est prolongé jusqu’au 31 décembre 2027.
Depuis le 1er juillet 2025, les plafonds ont été revus à la hausse. Pour une rénovation globale permettant un gain d’au moins deux classes énergétiques au DPE, le montant maximum atteint désormais 50 000 €, remboursables sur 20 ans. Pour des actions plus ciblées, les plafonds restent à 15 000 € pour une action simple, 25 000 € pour deux actions, et 30 000 € pour trois actions ou plus. Les travaux doivent être réalisés par un artisan certifié RGE et engagés dans un délai de trois ans après l’obtention du prêt. À noter : le prêt n’est pas distribué par toutes les banques, uniquement par celles ayant signé une convention avec l’État. Les SCI sont en principe exclues du dispositif, sauf cas particuliers encadrés.
Combiner les aides pour maximiser l’effet levier
L’éco-PTZ peut se cumuler avec MaPrimeRénov’, les Certificats d’Économies d’Énergie et certaines aides locales. MaPrimeRénov’, pilotée par l’Anah, est accessible aux propriétaires bailleurs sous condition de louer le bien comme résidence principale pendant au moins cinq ans après les travaux. Les taux de prise en charge varient selon les revenus du bailleur : jusqu’à 75 % pour les ménages modestes, 60 % pour les revenus intermédiaires, 40 % pour les revenus plus élevés. Pour les ménages modestes, le cumul total des aides est plafonné à 90 % du coût des travaux. Le déficit foncier constitue un levier fiscal supplémentaire : le plafond de déduction est porté à 21 400 € par an pour les travaux énergétiques permettant à un bien de passer d’une étiquette E, F ou G à une classe A, B, C ou D.
Les travaux éligibles couvrent un large périmètre : isolation des murs, toitures, planchers bas et combles, remplacement des menuiseries, installation d’une pompe à chaleur, d’un chauffe-eau thermodynamique, d’une VMC double flux ou d’une chaudière à granulés. Depuis mars 2025, les chaudières à combustibles fossiles sont exclues du taux réduit de TVA à 5,5 %.
Pour les propriétaires bailleurs qui envisagent de valoriser leur patrimoine avant une revente ou un échange, la rénovation énergétique devient un argument de poids : les biens performants affichent en moyenne 5 % de loyers supplémentaires. Autant de raisons de ne pas attendre pour initier les démarches.
