La loi Denormandie, mise en place en 2019, vise à encourager la rénovation de logements anciens dans les centres-villes en offrant des avantages fiscaux aux investisseurs. Cette mesure s’adresse particulièrement à ceux cherchant à réduire leur impôt sur le revenu tout en participant à la revitalisation de zones urbaines dégradées. Pour en bénéficier, les investisseurs doivent acquérir un bien immobilier à rénover dans l’une des 222 villes éligibles et s’engager à réaliser des travaux représentant au moins 25 % du prix d’achat. Les réductions d’impôts peuvent s’étaler sur 6, 9 ou 12 ans, selon la durée de mise en location du bien rénové.
Qu’est-ce que la loi Denormandie ?
La loi Denormandie, adossée à la loi de finances pour 2024, prolonge jusqu’au 31 décembre 2027 le dispositif destiné à stimuler la rénovation des logements anciens. Ce mécanisme, inscrit à l’article 199 novovicies du Code général des impôts, cible les personnes souhaitant investir dans l’immobilier locatif tout en allégeant leur impôt sur le revenu.
Le dispositif met l’accent sur les biens situés dans les périmètres du plan Action cœur de ville ou les opérations de requalification des copropriétés dégradées, sans oublier les copropriétés en difficulté. L’objectif est d’inciter les particuliers à rénover dans ces zones où la demande locative reste forte tout en redonnant vie à des quartiers parfois laissés de côté.
Pour profiter du dispositif Denormandie, l’investisseur doit suivre une série de règles précises :
- Acquisition d’un bien immobilier ancien dans l’une des 222 communes concernées
- Réalisation de travaux de rénovation représentant au moins 25 % du montant total de l’acquisition
- Engagement à louer le bien en tant que résidence principale pour une période de 6, 9 ou 12 ans
Le montant de la réduction d’impôt dépend de la durée de mise en location choisie par l’investisseur. Ce dispositif s’applique dans la limite d’un investissement de 300 000 euros, calculé sur le prix de revient net du logement.
En filigrane, la loi Denormandie s’appuie sur deux leviers : revitaliser les centres-villes en perte de vitesse et accorder des avantages fiscaux concrets à ceux qui prennent part à cette dynamique. Une occasion directe de conjuguer intérêt fiscal et impact urbain.
Quelles sont les conditions pour bénéficier de la loi Denormandie ?
Pour prétendre au dispositif Denormandie, chaque détail compte. Le logement doit impérativement se situer dans une commune éligible, principalement sélectionnée via le programme Action cœur de ville ou les opérations de requalification des copropriétés dégradées. Avant d’aller plus loin, il est donc recommandé de vérifier la localisation du bien via un simulateur ou la carte officielle des communes éligibles.
La part des travaux occupe une place centrale : ils doivent représenter au moins un quart du coût total du projet immobilier et être finalisés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l’achat. Ces travaux englobent l’amélioration énergétique, la rénovation des équipements, mais aussi la transformation de locaux en logements.
La location doit répondre à plusieurs critères : le bien doit être loué vide, en tant que résidence principale, pour une durée continue de six, neuf ou douze ans. Les loyers appliqués ne doivent pas dépasser les plafonds réglementaires, tout comme les ressources du locataire. Précision d’usage : le locataire ne peut appartenir au même foyer fiscal que le propriétaire.
| Durée de location | Réduction d’impôt |
|---|---|
| 6 ans | 12 % |
| 9 ans | 18 % |
| 12 ans | 21 % |
Le calcul de la réduction d’impôt s’effectue sur le prix de revient net du bien, avec un plafond d’investissement fixé à 300 000 euros. L’avantage fiscal obtenu est ensuite lissé sur toute la durée de location. Pour tirer pleinement profit du dispositif, il est impératif de respecter chacun de ces critères à la lettre.
Quels sont les avantages fiscaux de la loi Denormandie ?
Le dispositif Denormandie se distingue par la générosité de ses avantages fiscaux accordés aux investisseurs. Le pilier central reste la réduction d’impôt sur le revenu, indexée sur le prix de revient net du bien rénové. Selon la durée d’engagement locatif, l’allègement fiscal se décline ainsi :
- 12 % du montant investi pour six ans de location
- 18 % pour neuf ans
- 21 % pour douze ans
Le plafond d’investissement est fixé à 300 000 euros par an, la réduction d’impôt étant répartie sur toute la durée de la mise en location. Ce dispositif permet ainsi d’étaler l’avantage fiscal, rendant l’investissement plus attractif et prévisible sur plusieurs années.
Le plafond global des dispositifs fiscaux
La réduction obtenue via la loi Denormandie s’inscrit dans le plafond global des avantages fiscaux fixé à 10 000 euros par an. Ce plafond regroupe l’ensemble des dispositifs fiscaux mobilisables par un investisseur : dispositif Pinel, crédit d’impôt pour la transition énergétique, entre autres.
Autre aspect marquant : la possibilité d’inclure les travaux de rénovation dans le calcul du déficit foncier. Cette spécificité permet de réduire l’assiette imposable du propriétaire, cumulant ainsi une réduction immédiate de l’impôt et une optimisation fiscale durable.
Lors de la déclaration annuelle de revenus, il convient d’annexer les justificatifs requis : bail de location, avis d’imposition du locataire, détail des travaux et montants engagés. Cette transparence reste la meilleure alliée de l’investisseur pour sécuriser ses avantages fiscaux.
Comment profiter des avantages fiscaux de la loi Denormandie ?
Pour activer les avantages fiscaux prévus par la loi Denormandie, il faut remplir plusieurs conditions cumulatives. Le bien doit se situer dans une zone éligible, souvent des villes de taille moyenne ou des secteurs où la demande locative s’avère soutenue. Les outils comme le simulateur Denormandie ou la carte des communes permettent de valider rapidement la localisation.
La réalisation de travaux de rénovation à hauteur d’au moins 25 % du coût total constitue l’autre pilier du dispositif. Ces travaux couvrent l’amélioration énergétique, la remise en état des installations ou la mise aux normes des équipements. Le tout doit être achevé dans les deux années suivant l’acquisition, au plus tard le 31 décembre de la deuxième année.
Quant à la location, elle doit répondre à plusieurs exigences : location du bien vide à titre de résidence principale pour une durée de six, neuf ou douze ans, respect des plafonds de loyers et des ressources du locataire, et absence de lien fiscal entre propriétaire et locataire.
Au moment de la déclaration fiscale, pensez à rassembler :
- Une copie du bail de location
- L’avis d’imposition du locataire
- Un récapitulatif des travaux réalisés et de leur coût
En suivant rigoureusement ces étapes, l’investisseur s’assure de bénéficier pleinement du dispositif Denormandie. À la clé, la possibilité de conjuguer stratégie patrimoniale et engagement concret dans la transformation des centres-villes. L’immobilier devient alors un levier de changement, bien loin des schémas figés.
