Comment fonctionne une SCPI en loi Pinel ?
La SCPI est un placement dans le domaine immobilier qui se décline en plusieurs types. Entre SCPI de rendement, de plus-value, fiscal hybride, les potentiels investisseurs dans le domaine de l’immobilier dispose d’une gamme variée de solutions d’investissement pour la valorisation de leurs capitaux.
Cependant, il faut ces SCPI n’ont pas toutes le même principe de fonctionnement et par conséquent pas les mêmes avantages. C’est le cas de la SCPI fiscale encadrée par la loi Pinel qui est constitué de biens immobiliers neufs ou rénovés. Découvrons en détail son principe de fonctionnement dans cet article.
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Plan de l'article
Présentation de la société civile de placement Immobilier Pinel
Plusieurs solutions ont été mises en place par les différents gouvernements pour inciter les particuliers à investir dans le neuf et ainsi bénéficier des réductions d’impôts. C’est ainsi que le 1er septembre 2014, la loi Pinel va être votée pour permettre aux investisseurs qui se lancent dans l’immobilier neuf de bénéficier de réduction d’impôts (source : scpi8.com).
Pour profiter de la SCPI pinel, vous devez mettre votre bien en location sur une durée comprise entre 6 ans et 12 ans. Cette loi a pour objectif de réduire les tensions locatives dans les grandes villes et autres métropoles afin d’aider l’Etat à faire face aux besoins de logements en France.
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La société civile de placement Immobilier en loi Pinel offre les mêmes avantages qu’un investissement dans un bien locatif avec réduction des impôts. Les biens qui constituent les SCPI Pinel sont des biens neufs ou rénovés. Dans tous les cas, les investisseurs n’ont pas la charge de sélectionner les biens immobiliers puisque c’est la société de gestion qui s’en occupe.
À la découverte de la gamme des sociétés civiles de placement Immobilier Pinel
Sur le terrain, on rencontre huit sociétés civiles de placement Immobilier qui sont réparties entre 5 sociétés de gestion. La plus importante de ses sociétés Pinel est Ciloger Habitats qui appartient à la société de gestion AEW Ciloger.
Elle dispose d’une valeur vénale de 144 millions d’euros et totalise 35020 m2 de superficie pour son parc immobilier. Les sociétés civiles de placement Immobilier en loi Pinel totalisent 6009 associés disposants des parts dans une SCPI bénéficiant de cette loi. Les investisseurs comptabilisés sont en majorité des personnes physiques (près de 98%) et le reste des 2% des personnes morales.
À la fin de l’année 2016, la capitalisation totale était de 211 millions d’euros, elle a progressé pour passer à 275 millions en fin d’année 2017. Toutefois la collecte a baissé entre 2016 et 2017 en passant de 131 millions d’euros (en 2016) pour chuter à 80 millions d’euros (en 2017), soit une baisse de 39%.
Fonctionnement d’une société civile de placement Immobilier sous la loi Pinel
Les biens qui constituent les sociétés civiles de placement Immobilier sous la loi Pinel sont des actifs neufs ou ayant subi des rénovations. La réduction fiscale dont bénéficient ces SCPI va dépendre de la durée d’investissement choisie. Le fonctionnement se présente ainsi qu’il suit :
Investissement au cours des 3 premières années
La souscription à la SCPI est ouverte pour une période de 30 à 36 mois au cours de laquelle la société civile de placement Immobilier va récolter les fonds de la part des investisseurs. La société de gestion va ensuite réinvestir ces fonds pour trouver des locataires et ainsi mettre les biens acquis en location. Pendant ce temps, les fonds collectés sont placés dans des investissements à capitaux garantis.
Investissement pour les 6, 9 ou 12 années suivantes
Les logements qui constituent le parc immobilier de la SCPI sont mis en location pour des périodes d’investissement de 6 années, 9 années ou 12 années. La gestion du parc est assurée par la société civile de placement Immobilier et non par les investisseurs et les revenus des loyers sont versés selon les dispositions prévues par les statuts de la SCPI.
Au bout de 2 ou 3 ans après la location obligatoire
Passé la période de location obligatoire, le patrimoine immobilier va être revendu par la société de gestion ce qui va permettre d’avoir une idée de la valeur des parts en liquidation.
Lorsque tous les biens immobiliers sont revendus, les personnes ayants souscrites auront la possibilité de revendre leurs parts et ainsi récupérer un montant équivalent au nombre de parts qu’ils détiennent et de la valeur de la revente des biens immobiliers du parc.
En conclusion, il faut envisager entre 15 et 17 ans comme période d’investissement pour une société civile de placement Immobilier Pinel.
Il y a moins de flexibilité dans la durée d’une société civile de placement Immobilier Pinel que pour une SCPI classique. Il est très difficile pour l’investisseur de revendre ses parts avant la fin du dispositif.
Il est toutefois possible pour l’investisseur qui le souhaite vraiment de revendre ses parts, mais cela se fera sur le marché secondaire (qui est un marché de gré à gré). Cependant, l’investisseur court le risque de subir une forte décote.
En investissant dans une société civile de placement Immobilier Pinel, vous allez bénéficier d’une réduction d’impôt constante de 2% chaque année (calculé sur le montant que vous avez investi) sur une durée de 6 années, 9 années ou 12 années de placement. Notez qu’à partir de la neuvième année la réduction passe à 1% par an.
Ce qui en définitive correspond à : 12% de réduction sur les montants investis durant 6 ans ; 18% de réduction sur les montants investis durant 9 ans et 21% de réduction sur les montants investis sur une période de 12 ans..
Quels que soient les avantages offerts de votre placement en SCPI notamment pour ce qui est de l’imposition, vous devez garder à l’esprit qu’investir en SCPI comporte des risques. Vous devez entrevoir cet investissement sur le long terme pour espérer une certaine rentabilité. Les experts recommandent une durée minimale de 10 ans.
Au nombre des risques auquel vous êtes exposés, il y a la possibilité de perte de votre capital, des revenus qui ne sont pas toujours garantis et qui dépendent des fluctuations du marché de l’immobilier. Enfin, il convient de se souvenir que les performances réalisées dans le passé ne préfigurent pas les performances futures.
