On croit parfois que tout est joué au moment de l’offre d’achat. Mais il suffit d’un détail ignoré, d’une case non cochée dans le contrat de prêt, pour voir s’éloigner la remise des clés. Les frais de notaire, ce grain de sable financier, séparent chaque année des milliers d’acheteurs de leur rêve immobilier. Et si la banque refuse d’intégrer ces frais au crédit ? Le projet s’enlise, la ligne budgétaire explose, l’achat s’évapore.
La réponse des établissements bancaires n’est jamais uniforme. Certains acceptent d’inclure les frais de notaire dans le financement, d’autres s’y opposent catégoriquement. Ce choix, loin d’être anodin, transforme la recherche d’un appartement en véritable casse-tête. Mieux vaut arriver armé d’informations le jour de la signature chez le notaire : une simple virgule dans l’offre de prêt peut faire basculer tout un projet immobilier.
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Frais de notaire : à quoi correspondent-ils vraiment ?
Les frais de notaire ne se résument pas à la rémunération du professionnel qui scelle la vente. Ce poste regroupe une mosaïque de prélèvements incontournables à chaque achat immobilier. Dans l’ancien, ces frais représentent entre 7 % et 8 % du prix de vente, et se répartissent ainsi :
- Droits de mutation (ou droits d’enregistrement) : la part la plus conséquente, reversée à l’État et aux collectivités, soit près de 80 % de l’enveloppe totale.
- Émoluments du notaire : la rémunération encadrée du notaire, fixée selon un barème dégressif par décret.
- Frais et débours : des sommes avancées par le notaire pour l’acquéreur : documents d’urbanisme, extraits cadastraux, frais de déplacement…
- Taxe de publicité foncière : nécessaire à l’enregistrement du transfert de propriété.
Le calcul des frais de notaire s’appuie toujours sur la valeur du bien hors mobilier. Sans passage par la signature de l’acte authentique chez le notaire, rien ne bouge : pas de transaction, pas de remise des clés. Petite nuance : dans le neuf, ces frais chutent à 2 à 3 % du prix, grâce à des exonérations sur les droits de mutation. Certains vendeurs, avisés, négocient la répartition du prix en distinguant le mobilier pour limiter la base taxable. Un détail qui peut faire gagner quelques milliers d’euros, si l’on sait en parler au bon moment.
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Peut-on inclure les frais de notaire dans son prêt immobilier ?
Ce dispositif était encore discret il y a peu, mais inclure les frais de notaire dans un prêt immobilier séduit désormais de nombreux emprunteurs. L’idée ? Alléger l’apport personnel et ficeler son plan de financement sans sacrifier toute son épargne. Cette mécanique, baptisée prêt à 110 %, invite la banque à financer à la fois le bien et ses frais d’acquisition.
Tout dépend, bien sûr, de la banque et du dossier. Beaucoup d’établissements exigent que l’acheteur paie ces frais de sa poche, jugeant qu’ils ne sont pas finançables. Pourtant, certains acteurs acceptent d’intégrer les frais de notaire dans le crédit immobilier, surtout pour les primo-accédants bien préparés ou les profils rassurants.
- Le prêt à 110 % couvre non seulement le prix du bien, mais aussi les frais de notaire – parfois même les frais de garantie ou d’agence.
- Votre apport personnel fond, mais le montant du crédit grimpe : mensualités et coût total du crédit immobilier suivent la même pente ascendante.
La banque passe alors votre dossier au crible : taux d’endettement, stabilité professionnelle, gestion des finances… Tout compte. Un dossier ficelé avec l’aide d’un courtier, ou d’un conseiller chevronné, peut faire pencher la balance pour inclure les frais de notaire dans le prêt. La règle ? Aucune règle fixe : tout se négocie, tout varie d’une banque à l’autre.
Les conditions à remplir pour que la banque accepte de financer ces frais
Impossible d’espérer systématiquement un prêt à 110 % : ce privilège reste rare. Les banques trient les dossiers sur le volet avant d’ouvrir leur financement aux frais de notaire.
L’apport, même réduit, reste scruté avec soin. Une épargne de précaution rassure toujours le banquier, même quand l’objectif consiste à en mobiliser le moins possible. Les primo-accédants avec une gestion bancaire irréprochable tirent leur épingle du jeu. Pour convaincre, il faut cocher toutes les cases : situation professionnelle stable (CDI de préférence), taux d’endettement maîtrisé, aucun incident bancaire à l’horizon.
- Un dossier crédit immobilier bien construit, avec un plan de financement cohérent, augmente la crédibilité face à l’établissement prêteur.
- Des revenus qui tombent chaque mois, un taux d’endettement sous la barre des 35 %, une gestion de compte exemplaire : autant d’atouts pour convaincre.
- Un projet immobilier jugé solide, idéalement situé dans un secteur dynamique, rassure la banque sur la revente éventuelle du bien.
La banque examine aussi la proportion des frais à financer. Demander la prise en charge de la totalité des frais d’acquisition (notaire, garantie, agence) peut faire tiquer. Certains établissements limitent leur engagement aux seuls frais de notaire, parfois à une fraction. Préparez vos arguments, anticipez les questions sur votre plan de financement et comparez les offres : la concurrence joue en votre faveur.
Ce que cela change concrètement pour votre budget et votre projet immobilier
Choisir d’inclure les frais de notaire dans le prêt immobilier, ce n’est pas un détail technique : c’est une stratégie qui bouscule tout l’équilibre du plan de financement. Pour beaucoup, cela signifie conserver une épargne de sécurité ou passer outre l’obstacle de l’apport, notamment chez les primo-accédants qui peinent à réunir la somme demandée.
Un exemple vaut mieux qu’un long discours : sur un achat à 300 000 euros dans l’ancien, les frais de notaire pèsent entre 21 000 et 24 000 euros. Intégrés au crédit, ils ouvrent la porte à l’achat, mais imposent un double effet de levier :
- Mensualité de crédit plus élevée, puisque l’on emprunte davantage.
- Coût global du crédit alourdi, car ces frais de notaire sont financés au même taux et sur la même durée que le bien.
La banque, de son côté, peut ajuster le taux d’emprunt ou exiger des contreparties : souscription d’assurances, domiciliation des revenus… L’espace de négociation se rétrécit vite. Mais pour nombre d’acquéreurs, ce montage reste la clé qui ouvre la porte de la propriété, surtout dans les zones où les prix s’envolent. Reste à garder un œil sur la capacité d’endettement, sans négliger les autres frais (agence, garantie, dossier) rarement intégrés au crédit.
Au bout du compte, tout se joue souvent sur une ligne dans une offre de prêt. Ce coup de pouce financier, s’il est accordé, peut transformer un simple projet en nouvelle adresse. À chaque acheteur de jauger le risque et la liberté gagnée, avant de signer le grand saut.
